Das Quartals-Update zum Münchner Markt: Bauzinsen über 4 %, mehr Kaufverträge, robuste Wohnungspreise und ein Büromarkt mit Rekordmieten – eingeordnet für Käufer, Verkäufer und Eigentümer.
Der Münchner Markt geht mit zwei gegenläufigen Signalen in den Herbst: Die Finanzierung ist seit dem Sommer spürbar teurer geworden, gleichzeitig steigen Transaktionen und Preise moderat weiter. Wer jetzt kauft oder verkauft, sollte beide Seiten kennen.
Seit Juli sind die Bauzinsen um rund 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Treiber sind höhere Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und anhaltende Inflationssorgen infolge gestiegener Energiepreise. Im Oktober liegt erstmals keine gängige Zinsbindung mehr unter 4 %.
Zur Einordnung: Ein Zinsplus von 0,3 Prozentpunkten verteuert jede 100.000 € Darlehen um rund 25 € im Monat. Bei einer typischen Münchner Finanzierung von 600.000 € sind das etwa 150 € monatlich – allein durch den Anstieg im September.
Der Gutachterausschuss München bestätigt für das erste Halbjahr 2026 eine spürbare Stabilisierung. Grundlage sind nicht Inserate, sondern tatsächlich beurkundete Kaufverträge – die verlässlichste Datenquelle für den Münchner Markt.
Im Neubau zeigt sich eine klare Lagedifferenzierung: In guten Lagen legten die Preise zu, in durchschnittlichen gaben sie leicht nach. Bestandswohnungen blieben mit geringen Ausschlägen preisbeständig. Auch die Angebotspreise zogen im dritten Quartal wieder leicht an.
Wichtig für die Einordnung: Angebotspreise aus Portalen und Kaufpreise aus Notarverträgen weichen voneinander ab. Für die Bewertung einer konkreten Immobilie zählen Lage, Zustand und Energieklasse – nicht der Stadtdurchschnitt.
Der Bürovermietungsmarkt erzielte im ersten Halbjahr das stärkste Ergebnis seit 2022 – getragen von Großabschlüssen aus Tech, Industrie und KI-nahen Branchen. Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, zentrale Flächen; ältere Objekte in Randlagen stehen unter Anpassungsdruck. Auch im dritten Quartal legten die fünf größten deutschen Büromärkte zusammen um rund 18 % zu.
Steigende Zinsen bremsen die Kaufkraft, aber nicht die Nachfrage – denn das Angebot in München bleibt knapp. Daraus ergeben sich für jede Rolle unterschiedliche Prioritäten im vierten Quartal.
München bleibt im Herbst 2026 ein stabiler Markt mit leichtem Aufwärtstrend. Die höheren Zinsen sind kein Grund zur Panik, verschieben aber die Verhandlungsposition: Gute Lagen und energieeffiziente Objekte bleiben gefragt, bei sanierungsbedürftigen Immobilien wird der Preis stärker verhandelt.
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